ワンルームマンションの「今後の需要」の見通しは?
ワンルームマンションの需要は今後ますます高まる!?資産運用型マンションの最大のリスクは「入居者がいない」ことです。需要がなければ、投資は成り立ちませんが、今後の需要はどうでしょうか。 資産運用型マンションは、ほとんどがワンルームマンションですが、その需要は今後ますます高まると予測されています。その証拠に不動産大手がワンルームマンションの建設に力を入れています。需要増の理由は「都心への人口流入」報道によると、三菱地所グループは2015年度からマ…
頭金10万円から可能!? ワンルームマンション投資の進め方
生命保険代わり、節税…ローンで得られる副次的効果まとまった資金がなくても資産運用型マンションを手に入れることができる仕組みとは、どういうものでしょうか。 下記図表は、資産運用型マンションをローンで購入し、家賃収入を得る仕組みです。投資家は、銀行などからローンを借りて、その資金で資産運用型マンションを購入します。相続対策としてキャッシュを利用することもありますが、自己資金が少ない場合、生命保険の効果を得たい場合、所得税の節税をしたい場合な…
入居需要拡大の追い風が吹く「都心のワンルームマンション」
配偶者との死別、若年層の晩婚化により単独世帯が増加平成26年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によりますと、東京都の世帯数は平成47年代にピークを迎える見通しです(図表1参照)。 [図表1] 東京都は、人口の頭打ちが平成32年と予測していますが、その後も世帯の細分化が進み単独世帯は増えると予想しています。配偶者との死別による一人暮らしと、結婚に踏み切らない若年層でも晩婚化が進み、都内の単独世帯は平成32年に全体の47.2%になり、東京都の…
都心ワンルームマンションの入居需要が増加している理由
人口減少が続く地方は、アパート入居者数も減少前回の続きです。 一方で、アパートの収益を下支えする賃貸需要が増えているかというと、決して増えているわけではありません。ものづくりの機能が海外に移転した現代では、地方の工場も減少傾向です。それにより民間消費や民間設備投資も減少、当然人口も減っているので公的支出も減少、これら負のスパイラルにより企業業績も悪化し民間賃金も減少、倒産や失業が増え新規雇用も大幅に減るため、利便性や娯楽・仕事を求めて都…
相続税対策としての「ワンルームマンション投資」の優位性
建築当初の節税効果はアパートが一番だが…図表は、建物の評価が約4000万円で、1億円を金利2%・30年返済で借り入れしアパートを建築した場合のイメージ図です。 [図表] 返済が進んでいくと、借入残高は減少しますが、建物評価は借入残高ほど大きくは下がりません。しかし、借入残高は減り家賃収入は蓄積されていきますので、節税効果どころかプラスに転じる可能性も十分にあり得ます。 このように超低金利下にあっては、概ね15~20年間で債務超過は解消されてしまうの…
都心のワンルームマンションは「中古・築浅物件」が狙い目な理由
「都心6区」なら物件の資産価値が高く保てる本連載で述べてきたように、東京23区でワンルームマンションの建築が規制されていることが、逆に都心のワンルームマンションの希少性を高めているということです。その中であえて私が、「中古」「築浅」ワンルームマンションにこだわっているのも理由があります。 ここでいう築浅ワンルームマンションとは、1995年以降、バブル終焉後に作られたワンルームマンションのことです。中でも、ワンルームマンション規制ができる前の200…
今後「23区内のワンルームマンション」の価値が高まる理由
供給が制限され、既存の物件は資産価値が上昇単身者が増えており、賃貸ニーズが高い都心のワンルームマンションは、東京都内で建築ラッシュになっているかというと、そういうわけではありません。 なぜなら、ワンルームマンションの建築は、23区全域で条例もしくは指導要綱で規制を受けているため、新しくワンルームマンションを建築する際の建築条件が厳しく、供給が制限されているからです。これを通称「ワンルームマンション規制」と言い、建築しようと思えばいくらでも…
なぜ都心のワンルームマンション需要が拡大しているのか?
配偶者との死別、晩婚化…増え続ける都内の単独世帯マンション経営の一番の天敵は、「空室」です。私たちが都心の築浅中古ワンルームマンションを勧めている理由は、空室リスクが他のエリアに比べて極めて少ないからになります。結局のところ、家賃収入が入らなければ、マンション経営は、老後の年金対策になりません。入居ニーズがあるかないかが、不動産投資において一番の肝になります。 2014年3月に東京都が発表した「都内世帯数の長期予測」によりますと、世帯数は203…
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