歴史から紐解く「地主の土地活用」に潜む課題
日本経済の高度成長に伴い、住宅難に…大都市圏の地主にとって土地の有効活用は永遠のテーマです。 江戸時代から続く農家さんは、名主と呼ばれる大地主と、その下で働いていた「小作」と言われる雇われ人に大きく色分けされていました。しかし第2次大戦後(昭和22年~25年)、GHQの農地解放政策により、小作の人々も本物の地主になりました(政府が地主から強制的に買い上げ、それを小作人に安く払い下げた制度です)。 昭和35年前後から始まった日本経済の高度成長が進展…
空室&流動性リスク・・・相続対策のための土地活用の留意点
少子高齢化社会では長期的に賃貸需要は減少アパート・マンション経営は、相続税対策として有効ですが、「落とし穴」もあります。 【賃貸経営の落とし穴】•空室が多いと家賃収入が見込めない「自分の土地を守りたい」「自分の土地を手放したくない」「自分の土地に愛着がある」という理由から、多くの地主は、「自分の土地」にアパートを建てたがります。ですが、その土地が賃貸経営に適しているとは限りません。 「駅から近い」「商店街やショッピングモールがある」「交…
「土地活用」の内容を決める際の規準とは?
判断の軸となる「利回り」「資産承継」「税」前述したように、自分でそのまま使うか使わないか。活用するならそこに建物を建てて貸すのか、そのまま更地のまま貸すのか、という選択があるが、どのような土地活用を行うかは、オーナーが所有する土地の周辺状況によって、その選択肢は限られてくる。 そして、いくつかの選択肢に絞られてくる。その際に、土地を所有しているオーナーは、どのような基準で、何をするかを決めればいいのかについて、今回、解説していく。 代表…
扱いにくい「斜面地を含む土地」の活用事例
斜面地を含む土地を維持するにはコストがかかる・・・敷地は、東急東横線とJR横浜線の菊名駅から歩いて数分の住宅地に広がる斜面地を含む土地です。 東急電鉄の前身の会社が沿線で戦前に宅地分譲したものを、土地所有者であるUさんのお父様が購入しました。ご自宅のほかは一部、木造アパートと別棟で木造の賃貸住宅を建設し、社宅として法人に賃貸していました。 この土地を相続したUさんが土地活用を考えるようになった発端は、北東下がりの斜面地の扱いに困っていた…
土地活用で成功するために必要な「5つの視点」とは?
相続税対策だけでなく収益性にも目を向ける土地活用を成功させるためには、何に注意をすればいいのでしょうか。 ポイントはたくさんありますが、その中でも、次の5つは特に重要です。常にこれら5つの視点から土地活用を考えることで失敗の確率を小さくすることができるのです。 また、土地活用は相続対策に有効ですが、それだけではありません。むしろ収益性に目を向けた方がいい場合も少なくありません。 【成功するために必要な5つの視点】 1.投資分析の視点土地活用…
マンション経営は「事業」――土地活用の目的を明確にする理由
土地活用の第一歩は「目的を明確にする」ことからマンション経営を始める理由は、親から相続で引き継いだ、節税対策のため、今後の資産形成のため・・・などそれぞれに理由があるかと思います。 しかし、これから土地活用を始めようと考えている皆さんに一つ肝に銘じて頂きたいのが、賃貸マンションやアパート経営は「事業」であり、大家というのは事業主の一形態であるという事です。マンション経営は建てて終りではなく、そこから「事業」が始まるのです。 マンション経…
土地活用の検討時に考慮すべき「相続トラブルの防止策」とは?
将来を見据えて、想定リスクへの対策を準備土地活用を図る場合には、将来まで見すえる視点がとても大事です。建物が完成し入居者がいったん確保できさえすればそれで安心というわけでは決してないからです。 建物は当然古くなっていきますし、入居者が退去するリスクもあります。収支は必ずしも、事業計画通りに推移していくとは限りません。その一例では、銀行の貸出金利も頻繁に変わっています。 事業計画の段階から、例えば借り入れや将来の相続税対策を検討したりする…
土地活用における「事業リスク」を軽減する方法
「借り上げ保証」の活用で事業リスクへの不安を解消土地活用を図ろうとする土地所有者の要望や悩みは、建物完成後にまで及びます。 一つはやはり、本当に入居者を確保できるのだろうかという不安です。建てれば埋まるという時代ではありませんから、確かにどんな賃貸住宅でも経営は安泰とはいかないのは事実でしょう。商品性の良し悪しが、入居者確保に大きく影響します。 しかし、そうした現実を直視するような見方はこれから事業リスクに直面しようとする土地所有者には…
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